Porez na prihode od najma nekretnine 2026. – sve što trebate znati
Iznajmljuješ stan? Evo što stvarno plaćaš porezu u 2026.
Prihod od najma se ne zaboravlja sam od sebe. Porezna uprava sve aktivnije koristi podatke — ugovore koje bilježe javni bilježnici, podatke iz Booking.com i Airbnb-a, katastarske evidencije. Iznajmljivanje bez prijave danas je realan rizik, ne teorijski.
Ali dobra vijest: ako pravilno prijaviš, porezno opterećenje je niže nego što većina vlasnika misli.
Koliko stvarno plaćaš — ispravni izračun za 2026.
Original ovog članka govorio je o "20% + prirez" i efektivnih 15,4%. To su zastarjeli podaci. Prirez je ukinut od 2024., a stopa poreza na dohodak od najma je ravna 12% (Zakon o porezu na dohodak, čl. 57.).
| Korak | 500 €/mj | 1.000 €/mj | 1.500 €/mj |
|---|---|---|---|
| Ugovorena najamnina | 500 € | 1.000 € | 1.500 € |
| Paušalni odbitak (30%) | − 150 € | − 300 € | − 450 € |
| Porezna osnova (70%) | 350 € | 700 € | 1.050 € |
| Porez (12%) | 42 € | 84 € | 126 € |
| Neto prihod | 458 € | 916 € | 1.374 € |
| Efektivna stopa | 8,4% od najamnine | ||
Dakle, od 1.000 € najamnine plaćaš 84 € poreza — ne 154 € kao što je stajalo u starim izračunima. Na godišnjoj razini (1.000 €/mj) to je razlika od 840 vs 1.848 € poreza. Wort znat.
Kako i kada prijaviti najam
Obveza je jasna: u roku od 8 dana od početka iznajmljivanja moraš dostaviti ugovor o najmu nadležnoj ispostavi Porezne uprave prema svom prebivalištu. Predaje se Obrazac RPO (prijava u registar obveznika).
Porezna uprava zatim donosi rješenje s visinom poreza i rokovima plaćanja — porez se plaća do zadnjeg dana u tekućem mjesecu za taj isti mjesec.
Stvarni troškovi vs. paušalni odbitak — kada se isplati voditi knjige?
Paušalni odbitak od 30% je jednostavan. Ali ako su ti troškovi viši — renovacija, komunalije koje plaćaš ti, agencijska provizija, kamate na kredit kojim si kupio stan — možeš prijeći na utvrđivanje dohotka prema poslovnim knjigama.
U tom slučaju plaćaš porez po standardnim stopama niže/više (npr. 20%/30% u Zagrebu), ali na stvarni neto prihod nakon svih troškova.
Primjer kad se isplati: Iznajmljuješ stan za 800 €/mj, ali plaćaš komunalije 120 €, osiguranje 40 €, godišnje popravke ~600 €. Stvarni troškovi su 34% prihoda — iznad paušalnih 30%. Uz poslovne knjige plaćaš manje.
Airbnb i turistički najam — posebna pravila
Kratkoročni turistički najam (Airbnb, Booking, sobe u domaćinstvu) oporezuje se paušalnim porezom po krevetu/postelji — fiksni godišnji iznos koji ovisi o kategoriji smještaja i lokaciji. Svaka županija ima vlastite raspone.
Što je posebno važno od 2026.:
- Ako godišnji prihodi od turističkog najma prelaze 60.000 €, obvezno ulaziš u PDV sustav (PDV stopa za smještaj: 13%)
- Airbnb i Booking.com dostavljaju podatke o isplatama Poreznoj upravi — ako nisi prijavljen, vjerojatno si već na radaru
- Paušalni iznos po krevetu određuje se na temelju rješenja Porezne uprave prema lokaciji nekretnine (ne prema tvom prebivalištu)
Jedna posebnost: tko je oslobođen poreza?
Iznajmljivanje rodbini u ravnoj liniji (roditelji, djeca, unuci) i supružniku ne podliježe porezu — ali samo ako stvarno nema prihoda od najma (tj. besplatno koristiš). Čim ima novčane naknade, bez obzira na srodstvo, porez se obračunava.
👉 Izračunaj svoju poreznu obvezu →