🏠 Porez na najam

Usporedi paušalno oporezivanje i obračun po stvarnim troškovima — koji način ti se više isplati.

🏡 Podaci o iznajmljivanju

€
mj

🧾 Stvarni troškovi (za usporedbu)

Ako biraš "stvarni troškovi", možeš odbiti ove troškove. Paušalno oporezivanje ih ignorira.

€/god
€/god
€/god
€/god

📋 Razlaz oba obračuna

Kako se oporezuje dohodak od najma?

U Hrvatskoj, najam nekretnine oporezuje se kao dohodak od imovine. Vlasnik bira između dvije metode oporezivanja:

📋 Paušalno oporezivanje (jednostavno)

Plaća se fiksni godišnji iznos paušala po krevetu (za turistički najam) ili postotak od ugovorene najamnine. Od 2026., za dugoročni najam paušalna stopa je 12% od ukupne godišnje najamnine.

  • Ne moraš voditi evidenciju troškova
  • Brzo i jednostavno
  • Dobro ako su ti stvarni troškovi mali

🧾 Stvarni troškovi (računovodstvo)

Oporezuje se neto dobit (prihod minus dokumentirani troškovi). Stopa je niža stopa na prvih 60.000 €/god (5.000 €/mj), viša stopa iznad toga. Prirez je ukinut od 2024. — gradovi imaju vlastite stope (Zagreb 20%/30%).

Priznati troškovi:

  • Amortizacija nekretnine (obično 1.5% godišnje od nabavne vrijednosti)
  • Održavanje, popravci, ličenje
  • Provizija agencije
  • Osiguranje
  • Komunalni troškovi (ako plaća vlasnik)
  • Porez na promet (kod prodaje)

Kratkoročni turistički najam

Za kratkoročni (turistički) najam primjenjuje se paušal po krevetu (varira po gradu, tipično 100-500€/godišnje po krevetu za 2026), + porez na dodanu vrijednost (PDV 13%) ako se prelazi godišnji limit.

Savjet

Koristi paušalno ako su ti troškovi niski (nova zgrada, malo popravaka). Koristi stvarne troškove ako imaš veću nekretninu sa značajnim troškovima održavanja, provizijom agencije i visokom amortizacijom.

🗓 Ažurirano za 2026. ✍️ Redakcija Izračun.eu Metodologija →

Kako se oporezuje najam nekretnine u Hrvatskoj?

Prihod od najma nekretnine u Hrvatskoj tretira se kao dohodak od imovine i podliježe porezu na dohodak. Vlasnici imaju izbor između dva načina oporezivanja: paušalnog (jednostavno, fiksni postotak) i prema stvarnim troškovima (složenije, ali potencijalno povoljnije kod visokih troškova).

Paušalno oporezivanje najma

Najjednostavnija opcija — Porezna uprava utvrđuje godišnji porez kao 12 % od ukupne godišnje najamnine (za dugoročni najam od 2026.). Ne trebate voditi evidenciju troškova, ne možete odbijati troškove, ali i ne trebate računovođu.

Godišnji paušalni porez = Godišnja najamnina × 12 %

Oporezivanje prema stvarnim troškovima

Plaća se porez na neto dobit = prihod od najma minus dokumentirani troškovi. Primjenjuju se JLS porezne stope (niža do 60.000 €/god, viša iznad). Ova metoda se isplati kad su troškovi značajni.

Odbitni troškovi uključuju:

  • Amortizacija nekretnine — standardno 1,5 % godišnje od tržišne vrijednosti (rok amortizacije 66,67 god.)
  • Troškovi popravaka i održavanja — dokumentirani računima
  • Komunalne naknade koje plaća vlasnik
  • Kamate na kredit za kupnju nekretnine (samo kamatni dio, ne glavnica)
  • Troškovi posrednika (agencija)
  • Osiguranje nekretnine

Primjeri izračuna poreza na najam za 2026.

📌 Primjer 1 — Dugoročni najam 700 €/mj, paušal, Zagreb
Godišnja najamnina (700 × 12)8.400,00 €
Paušalni porez (12 %)1.008,00 €
Efektivna stopa12,0 %
Neto prihod godišnje7.392,00 €
Neto prihod mjesečno616,00 €
📌 Primjer 2 — Isti najam, stvarni troškovi (Zagreb, 20 %, amortizacija 1.500 €, popravci 500 €)
Godišnja najamnina8.400,00 €
Amortizacija nekretnine− 1.500,00 €
Troškovi popravaka− 500,00 €
Neto dobit (osnovica)6.400,00 €
Porez (20 % Zagreb)1.280,00 €
Neto prihod godišnje7.120,00 €
Ušteda vs. paušal272,00 €
📌 Primjer 3 — Najam stana u novogradnji 1.200 €/mj, Split (15 % niza stopa)
Godišnja najamnina14.400,00 €
Paušalni porez (12 %)1.728,00 €
  
Stvarni troškovi — amortizacija (novi stan 200k, 1,5 %)− 3.000,00 €
Neto dobit po stvarnim troškovima11.400,00 €
Porez po stvarnim troškovima (15 %)1.710,00 €
Ušteda prema stvarnim troškovima18,00 €/god
Pravilo palca: Paušal se isplati za starije nekretnine s niskim troškovima. Stvarni troškovi se isplate za novije skuplje nekretnine (visoka amortizacija), nekretnine s visokim troškovima održavanja ili kad plaćate kamate na kredit kojim ste kupili najamnu nekretninu.

Turistički (kratkoročni) najam

Za kratkoročni turistički najam putem platformi poput Airbnb-a ili Booking.com primjenjuju se posebna pravila. Paušal se plaća po krevetu godišnje (iznos varira po lokaciji i kategoriji objekta, tipično 100–500 €/krevetu godišnje za 2026.). Ako godišnji prihod od turističkog najma prelazi 60.000 €, nastaje obveza upisa u sustav PDV-a (13 % na usluge smještaja).

Zakonski okvir

  • Zakon o porezu na dohodak (NN 115/16) — dohodak od imovine, čl. 55–63
  • Pravilnik o porezu na dohodak — obrasci, amortizacija, odbitni troškovi
  • Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti (NN 85/15) — turistički najam
  • Zakon o PDV-u (NN 73/13) — prag 60.000 €, stopa 13 % smještaj

Kalkulator je isključivo informativne prirode. Za odluku o načinu oporezivanja konzultirajtе Poreznu upravu ili računovođu. Ažurirano: svibanj 2026.

Kako funkcionira kalkulator poreza na najam?

Prihodi od najma nekretnine u HR oporezuju se kao dohodak od imovine. Kalkulator izračunava poreznu obvezu prema dva moguća načina:

  1. Paušalni odbitak 30% – bez dokazivanja troškova, automatski se odbija 30% prihoda kao troškovi. Preostala osnovica se oporezuje stopom od 20% (+ prirez).
  2. Stvarni troškovi – ako su vaši stvarni troškovi (komunalije, popravci, amortizacija) viši od 30%, možete koristiti stvarne troškove uz dokumentaciju.

Česta pitanja

Da, obvezno. Prihod od najma mora se prijaviti Poreznoj upravi. Iznajmljivanje bez prijave je porezna utaja. Barem treba prijaviti iznajmljivanje i plaćati porez – neovisno o tome jeste li upisani kao iznajmljivač ili ne.
Porezna osnovica je 70% prihoda od najma (uz standardni paušalni odbitak od 30%). Na tu osnovu plaća se 20% poreza + prirez. Efektivna stopa iznosi otprilike 14% bruto prihoda za nizak prirez, do 15,4% za Zagreb (10% prirez).
Iznajmljivanje turistima je posebna kategorija – paušalni porez po krevetu ili po postelji (fiksni iznos po godini). Iznosi variraju po kategoriji objekta i lokaciji. Alternativno, možete biti u sustavu PDV-a i plaćati 13% PDV na usluge smještaja.
Da, uz uvjet da su troškovi renovacije direktno vezani za nekretninu koja se iznajmljuje i da su dokumentirani računima. Za veće investicije (rekonstrukcija, dogradnja) primjenjuje se amortizacija kroz više godina, a ne jednokratni odbitak.