Najam vs. kupnja stana ⚖️

Dugoročna usporedba s inflacijom, rastom cijena nekretnina i oportunitetnim troškom

Brzi odabir grada
▼
🏠 Scenarij: Najam
€ / mj
% / god
% / god
Razlika cijene vs. najam investirana (ETF, obveznice...)
🏡 Scenarij: Kupnja
€
€
% god
god.
€ / god
Komunalije, osiguranje, sitni popravci (~0,8–1% cijene)
% / god
god.
Ukupni trošak najma
–
Ukupni trošak kupnje
–
Vrijednost nekretnine
–
Razlika (+ = najam bolji)
–
Kumulativni troškovi po godinama
Najam (neto trošak) Kupnja (neto trošak)

Najam vs. kupnja – ključni faktori

Odgovor na pitanje "isplati li se kupiti?" ovisi o duljini boravka, rastu cijena nekretnina, kamatnoj stopi i prinosu alternative. Na kratki rok (do 5 god.) najam je gotovo uvijek povoljniji zbog transakcijskih troškova kupnje (porez, javnobilježničke naknade, uređenje). Na dugom roku (15+ god.) kupnja obično pobijedi zbog izgradnje imovine.

📌 Kalkulator je simulacija i ne uzima u obzir sve individualne faktore. Savjetujte se s financijskim savjetnikom.
Srodni kalkulatori
🏠
Kalkulator kredita
Rata i plan otplate
 📊
Kreditna sposobnost
Koliki kredit možeš dobiti
 🏛️
Porez na nekretnine
Troškovi kupnje stana
 💰
Kalkulator štednje
Alternativa kupnji – ulaganje
🗓 Ažurirano za 2026. ✍️ Redakcija Izračun.eu Metodologija →

Kako funkcionira kalkulator najam vs. kupnja?

Kalkulator uspoređuje dva scenarija kroz dulje vremensko razdoblje:

Scenarij kupnje: uzimate stambeni kredit, plaćate ratu, gradite vlasništvo. Uzima u obzir: učešće, ratu kredita, troškove kupnje (porez, bilježnik), troškove vlasništva (održavanje, osiguranje) i rast vrijednosti nekretnine.

Scenarij najma: plaćate mijsečnu najamninu, a "višak" (razlika učešća i eventualnih nižih troškova) ulažete. Uzima u obzir: najamninu, rast najamnine i prinos na alternativno ulaganje.

Rezultat prikazuje neto imovinsku razliku između dva scenarija kroz odabrani broj godina – koja opcija gradi više bogatstva dugoročno.

Česta pitanja

Ne nužno. Kupnja je financijski isplativija ako planirate ostati na lokaciji dulje (tipično 7+ godina), ako su kamatne stope razumne i ako nekretnina ne pada u vrijednosti. Najam je bolji ako se često selite, ne možete priuštiti učešće ili tržišne cijene nekretnina su pretjerane u odnosu na najam.
Price-to-rent omjer je cijena nekretnine podijeljena s godišnjim iznosom najamnine. Ako stan košta 200.000 € a najam je 700 €/mj (8.400 €/god), omjer je 200.000/8.400 = 23,8. Omjeri ispod 15 favoriziraju kupnju, iznad 20 favoriziraju najam. Zagreb tipično ima omjere 20–25.
Uz cijenu nekretnine: porez na promet nekretnina (3%), naknade javnog bilježnika (~0,3–0,5%), agencijska provizija (2–3%), troškovi procjene za banku, troškovi uknjižbe, naknada za obradu kredita. Ukupno može biti 5–8% cijene nekretnine.
Da – to je jedna od važnijih stavki u analizi. Ako imate 40.000 € za učešće i odlučite iznajmljivati, taj novac možete uložiti u ETF-ove ili drugu imovinu. Ovisno o prinosu ulaganja, to može biti bolja opcija od vezivanja kapitala u nekretninu. Kalkulator uključuje ovaj faktor.